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案例三十一:“候補”資質補正 前期合同有效
發布時間:2012-5-8 11:24:05 瀏覽次數:2594
案例: 

  穗鑫物業管理有限公司于2007年6月成立,于2008年11月取得三級物業服務資質,并接受開發商穗鑫發展公司委托為廣州市穗鑫花園提供前期物業服務,約定服務期限為2007年7月到2010年7月,住宅部分的收費為每平方米每月1.8元,業主在每月的12日之前交納物業服務費
。  
  王家俊是小區23棟業主,于2007年12月開始拖欠物業服務費。經穗鑫物業管理有限公司(以下簡稱穗鑫公司)多次催繳,業主以穗鑫公司沒有取得物業服務資質合同無效為由拒絕交納物業服務費。穗鑫公司多次催繳未果后,于2009年9月21日將業主訴至法院,要求被告王家俊交納從2007年12月到2009年9月期間的物業服務費及相應的滯納金。  
   
   
爭議焦點:
 
  物業服務企業不具備物業服務資質,其與開發商簽訂的物業服務合同是否有效?  
   
   
律師觀點: 

  一、物業服務企業雖不具備物業服務資質,但不宜直接認定物業服務合同無效 

  國務院《物業管理條例》第三十二條規定:“從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格;國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度,具體辦法由國務院建設行政主管部門制定?!鋇諏豕娑ǎ骸拔シ幢咎趵娑?,未取得資質證書從事物業管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的???;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任?!備萆鮮齬娑?,如果物業服務企業沒有取得物業管理資質證書而從事物業服務的,應受到行政主管部門的行政處罰,這屬于行業監管的行政法管理范疇。在民事法律領域,如果物業服務企業沒有取得物業服務資質而為業主提供了物業服務的,是否有權向業主收取物業服務費呢? 

  《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第四條規定,合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常務委員會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據?!段鏌倒芾硤趵肥粲詮裨喊洳嫉男姓ü?,違反行政法規的合同是無效的。那么,物業服務企業沒有取得物業服務資質而為業主提供物業服務的行為是否屬于違反行政法規的“強制性規定”呢? 

  2009年5月13日施行的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規定:“合同法第五十二條第五項規定的‘強制性規定’,是指效力性的強制性規定?!?009年7月7日,《最高人民法院印發<關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見>的通知》第十五條規定:“人民法院應當注意根據《合同法解釋(二)》第十四條之規定,注意區分效力性強制性規定和管理性強制性規定。違反效力性強制性規定的,人民法院應當認定合同無效;違反管理性強制性規定的,人民法院應當根據具體情況認定其效力?!鋇謔豕娑ǎ骸叭嗣穹ㄔ河Φ弊酆戲煞ü嫻囊庵?,權衡相互沖突的權益,諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等,綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的,人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的‘市場準入’資格而非某種類型的合同行為,或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為,人民法院對于此類合同效力的認定,應當慎重把握,必要時應當征求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院?!蔽鏌搗褡手手貧仁粲詮嬤莆鏌搗衿笠檔摹笆諧∽既搿弊矢竦墓芾硇鄖恐菩怨娑?,法院在審理該類民事糾紛時應慎重認定此類合同的效力,不宜一律認定未取得資質期間的物業服務合同無效。 

  二、物業服務企業后來取得了物業管理資質,應適用合同效力的補正原則認定合同有效
 
  司法實踐中經常出現這樣的問題:物業服務企業簽訂合同時雖然不具備相關的資質,但在合同簽訂的一段時間后取得了相關的資質,那么其所簽訂的合同效力如何認定?對此,筆者認為應適用合同效力的補正原則來加以解決,即當事人事后取得相關資質的,可以認定合同有效?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗賾諫罄斫ㄉ韞こ淌┕ず賢婪裝訃視梅晌侍獾慕饈汀返諼逄豕娑ǎ骸俺邪順階手實燃緞砜傻囊滴穹段┒┙ㄉ韞こ淌┕ず賢?,在建設工程竣工前取得相應資質等級,當事人請求按照無效合同處理的,不予支持?!庇紗絲杉?,資質問題可以通過一定的方式補正。本案中,穗鑫公司雖然在簽訂合同時沒有取得物業服務資質,但是在合同履行一段時間后取得了物業服務三級資質證書,具備了物業服務行業市場準入的條件,可以認定其與建設單位簽訂的前期物業服務合同是有效的。  
   
   
法院判決: 

  原告在2008年11月之前雖未取得物業服務資質,但其根據與開發建設單位簽訂的物業服務合同提供了物業管理服務,被告也實際享受了原告提供的物業服務。且原告于2008年11月已經取得了三級物業服務資質證書,證明原告已經具備了相應的物業服務條件。因此,被告應當按照前期物業服務合同的約定向原告交納物業服務費。固法院判令被告向原告交納從2007年12月到2009年9月期間的物業服務費及逾期交納的滯納金。
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