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案例二十八:業主權利沖突下物業公司有管理義務
發布時間:2012-4-18 10:58:23 瀏覽次數:1147
案例: 

  原告陳某系上海某小區15號樓602室業主,被告上海Y房地產開發有限公司(以下簡稱Y房產)系小區開發商,被告上海L物業管理有限公司(以下簡稱L物業)于2007年7月起負責小區物業管理。原告入住該小區后,發現其所在的15號樓和24號樓之間存在籃球場,其認為拍球產生的聲響會嚴重影響休息,遂向L物業等有關單位反映,L物業在籃球場上注明了開放時間為早八點至晚八點,并適時派工作人員對在限定時間外進行活動的人員進行勸阻管理。 

  其后,原告又要求撤除該球場,但始終未果,原告遂訴至法院,其認為即使在指定的開放時間,原告和其他業主也需要休息、生活,籃球場的噪聲已經嚴重損害了原告和其他業主的身心健康,故請求:1、判令兩被告撤除設立在該小區15號樓、24號樓之間的籃球架;2、判令兩被告賠償精神撫慰金1元;3、判令兩被告承擔本案訴訟費用。訴訟中,被告Y房產、L物業均辯稱,其沒有實施對原告的侵權行為,請求駁回原告的訴訟請求。 
 
  經法院審理查明,在被告Y房產提供的規劃總平面圖上,小區15號樓和24號樓之間,確有一半場籃球場。該籃球場現為開放式半球場,未進行營業性出租或其他用途。  
   
    
法院判決:
 
  本案的爭議焦點之一在于被告L物業是否具有拆除小區公共籃球場的義務?L物業作為物業公司本身不是小區公共籃球場的建設者,也不是所有者,其對于該籃球場的運營負有何種義務,是否應成為本案被告并承擔責任,系本案所要判斷的重點問題。
 
  一審法院判決駁回原告陳某的全部訴訟請求。判決后原告不服提起上訴。二審法院判決駁回原告上訴,維持原判。 
     
    
判案分析:
 
  第一,物業公司對于業主權利沖突具有一定的管理義務。行使業主權利應在必要的限度內進行,否則將會與其他業主的權利產生沖突,并發生對其他業主權利上的妨害。對于業主針對共有部分行使共有權而與其他業主權利發生沖突的,因物業公司對于共有部分負有物業管理義務,且若物業公司能夠以一定措施、行為協調該項沖突,排除妨害的,物業公司對此即負有管理消解義務。 

  本案中,因原告所處的15樓與24號樓之間存在的籃球場設置符合規劃要求,所有權人為小區全體業主,實際使用人系小區業主等不特定對象,籃球場和籃球架的存在本身不具備違法性,故小區的其他業主有權對其進行使用。但由于該籃球場的位置比較特殊,從一般人理解持續的拍打籃球聲可能會對于原告的休息構成一定的影響,其他不特定業主使用籃球場進行鍛煉、娛樂的權利在某些情況下會與原告的休息權利發生沖突,而該項沖突完全可以通過設置籃球場的運營時間或配備隔音設施等方式予以協調,相應妨害也可以據此排除,故被告L物業對業主使用籃球場負有管理義務。
 
  第二,物業公司的管理義務以能夠消除業主權利沖突為限。物業公司的管理義務并非沒有邊際,其不僅要將越界的權利進行必要約束,也要保障該項約束不至于矯枉過正,故物業公司管理義務的履行應以權利沖突中出現的妨害排除為限,即只要在履行管理義務中設置的一定約束可以消除妨害,物業公司即不得再加重該項約束。  

  一般有形妨害是否排除往往可以通過普通人觀察判斷,但由于本案權利沖突中出現的妨害系噪音妨害,此類妨害為無形妨害,其是否排除一般很難直接判斷,往往需借助專業鑒定進行認定。若由于客觀原因無法鑒定的,則宜結合實際情況判斷現有措施是否足以排除妨害,并確定物業公司是否有加重措施的管理義務。 

  本案中,被告L物業已經在原告要求下注明了籃球場的開放時間為早八點至晚八點,并適時派工作人員對在限定時間外進行活動的人員進行勸阻管理,然而原告仍認為其休息權利受到妨害,要求對于籃球場、籃球架予以徹底拆除。審理中,原告也曾申請對該球場人員活動過程中產生的噪聲進行鑒定,但因該鑒定缺乏國家標準和實施鑒定的條件,環境檢測部門未予受理。 

  綜上,從常理上進行判斷,籃球場于早八點至晚八點開放,作為一個正常人,原告的休息時間可得到滿足。故原告以存在噪聲污染以及其受到損害為由,主張其休息權等合法權益受到侵害,要求撤除造成侵權之物,其對此應承擔繼續舉證的責任。現原告在訴訟中沒有提供證據證明其所稱的休息權受到損害的事實,其主張被告L物業侵權,依據不足。而且,倘若一概支持原告要求拆除籃球場、籃球架的訴訟請求,必將會影響其他業主使用小區公共健身設施的權利。故應認定L物業已經盡到了必要的管理義務,且已經排除了相應噪音妨害,更不存在對于原告權利的侵害。據此,原告的訴訟請求不應予以支持。 
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